14 tháng 3 năm 2026
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, việc mua bán nhà đất thông qua giấy viết tay hoặc lập Vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng vẫn diễn ra khá phổ biến vì nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan của các bên tham gia giao dịch. Câu hỏi đặt ra là: Trong trường hợp ly hôn, những tài sản “chưa chuẩn chỉnh” về hình thức này có được chia như tài sản chung của vợ chồng hay không?
1. Xác định nguồn gốc hình thành tài sản
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014: Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Như vậy về bản chất, nếu nhà đất được mua bằng tiền chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì đó là tài sản chung. Việc giao dịch bằng giấy tay hay vi bằng chỉ là sự khiếm khuyết về mặt hình thức, không làm thay đổi bản chất nguồn gốc tài sản.
2. Quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch để bảo vệ quyền lợi
Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực trừ một số trường hợp theo luật định. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi cho bên ngay tình, và như là một giải pháp trước thực tiễn pháp lý Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định (Khoản 2 Điều 129): Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Thực tiễn xét xử đã ghi nhận tiền lệ này thông qua Án lệ số 55/2022/AL. Điển hình như tại Bản án 63/2019/DS-ST, Hội đồng xét xử đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng dù vi phạm hình thức vì bên mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và sinh sống ổn định từ năm 2008.
3. Hệ quả khi ly hôn và khuyến nghị pháp lý
Như vậy, nhà đất mua bằng giấy tay hoặc vi bằng trong thời kỳ hôn nhân không đương nhiên được xem là tài sản chung của vợ chồng. Nhưng các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch và xin nhấn mạnh trong trường hợp này chủ thể duy nhất mà pháp luật trao cho thẩm quyền công nhận là Tòa án, thì có thể được công nhận là tài sản chung khi ly hôn nếu chứng minh được điều kiện về thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nguồn gốc tiền, tình trạng tài sản không có tranh chấp, ngoài việc chưa tuân thủ về hình thức giao dịch thì không có những vi phạm pháp luật khác.
Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế và cũng không có gì để đảm bảo luôn luôn yêu cầu của các bên được Tòa án chấp nhận. Để không phải chịu những rủi ro pháp lý trong giao dịch nhà đất, người dân nên:
– Tuân thủ đúng quy định về hình thức của giao dịch: Bằng văn bản và được công chứng, chứng thực.
– Khi có tranh chấp hoặc ly hôn, các bên có thể thực hiện quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp này, việc cung cấp đầy đủ chứng cứ cho Tòa án là rất quan trọng.
Key wwords:
# TS chung; TS chung của vợ chồng; Mua bán nhà đất bằng giấy tay, vi bằng; Công nhận hiệu lực của giao dịch.
